为什么刚需觉得房价在涨,房东却觉得房价在降?背后的原因……

浏览:2026   发布时间: 09月02日

01、前言

为什么刚需觉得房价在涨,房东却觉得房价在降?#C位直达#

长期关注楼市的人,就会发现楼市呈现出一种奇怪的现象。

买房的刚需,觉得房价一直在稳步上升,尽管个别楼盘做了一部分特价,但过一段时间又会觉得房价在涨价;另一方面,那些已经买房的人,又觉得房价一直在降价。

或者说,另外一种现象,就是一手房在涨价,而二手房却在降价?

其实,这是个非常有趣的现象。

如果你了解到这个现象发生的原理,就会对买卖市场有新的认知。

小龙虾从两个维度来解释,第一个维度就是,解释这个现象级感觉是如何发生的;第二个就是,目前楼市真实的现象又是如何的。

第一,发生这种现象级的感觉的原因其实有两个,第一个就是外部环境多样性和角色代入偏差性引起的。

首先是,外部环境。外部环境的实际情况,就是在你关注的区域范围内,涨价和降价的楼盘是同时出现的。

也就导致了在同一周期内,你摄入的信息流是复杂的,多样的。

第二,就是你的角色代入,使得你在信息接收时产生一定的信息筛选。

在你作为购房者时,当你触达到房产降价信息(同时期还会有涨价信息,但你的潜意识认为这是个别楼盘)你会更加敏感和兴奋。

因为对你的意识形成的强化效应,潜意识中觉得(期望)房价是下行通道;又因为感觉房价是下行通道,对房价的关注是减少(频次)的,随着日子推移,你真心决定购房开始踩盘时,发现实际房价与你的认知差异很大。

比如,过去你认为2万/平的楼盘,售楼部的报价是2.4万/平。

这里就是,你对信息摄入过程中产生的偏差和选择性摄入导致的原因。

因为你之前关注该楼盘的时候,看到的房价是促销楼盘价,可能只有一套或者两套,也或者当时你关注的降价楼盘区域情况与你实际购房区域是不一致的。

反之,已经有房产的房东在信息摄入时,一旦感觉周边的房产在涨价时,一般会选择再涨涨看,并不会真的挂牌交易。

就算选择挂牌交易,也会因为认为房价处于上行通道而高于你的目标成交价挂牌。降价时,也会选择再等等看。

因此,在实际交易动作未发生时,房东对房价的敏感也是存在选择性摄入的。

即房东在发生交易动作前,一般情况是认为,目前的房价行情是不错的。

一般(因资不抵债、紧急出售等特殊原因非讨论范围)会按区域价格的较高价格进行评估自身的房产,而进入挂牌交易环节,发现实际的交易价值与自己的预期是有较大差异的。

这也就形成了,刚需觉得房价在涨,房东却觉得房价在降价的复杂现象。

02、目前真实楼市的现象又是如何呢?

从坚定不移执行“房住不炒”政策和无法逃离放弃的土地财政双重矛盾之下,楼市就进入“保一手,控二手”的逻辑。

“保一手”的背后,是有具体意义的:

第一,保一手房的房价,就相当于保住楼面价、保住土地财政。

可以让土地财政的逻辑,发展城市化。

第二,在握有大量国民数据的国家力量背后,国家拥有更加精准的住房存量数据和人口数据,对房价的未来发展有着更为精准的把握。

目前的高层,非常明白房价不可能持续增长。

因为人口红利,在2024年前后就不再对房地产形成支撑,维持一定的高房价利于国家发展,但超高的房价会反噬。

如果房价都要降(稳),与其说是市场降价,不如是心系民间疾苦。但是已入局的购房者,也不能让他的财富变成泡沫,毕竟他支持了建设。

因此,稳房价成为主要目标,让未来的国民经济冲淡高房价。

但存量地产的建设速度、国民经济增速的放缓、人口红利的加速减少导致这个周期比预计得要快,因此,保一手、稳二手,成为一个新的潜规则。

就是通过限价放缓楼市增长、制造房价增速快的市场情绪,增加对开发商资金和利润的管控,以及政策的引导,将正在衰减的需求端引导到一手房市场中。

通过倒挂的市场水军让二手房业主对房价持有信心,再加上限贷、停贷(部分已实施,我以前就说过,未来会加剧)等政策增加刚需对二手房的购房门槛,进一步引导刚需(限价)进入一手房,帮助地产公司去化,以此循环。

而二手房业户不愿意以降低价格出售,而随着土拍市场的继续操作,制造出房企大量拿地,房企抢拍等市场氛围,让二手房业主坚定不移的不降低房价,持续纸面财富的快乐,以进一步引导刚需导入一手房。

这样的结局就是,各方皆大欢喜。

一手房打折快速去化,是高层想要看到的。因为希望剩余不多的流动性向一手房靠拢,支撑土地财政。

二手房不愿意降价卖,也是高层想要的,因为不希望产生流动性。刚需觉得房价好像降了,又好像没降,告诉你,现在买,不会错。

而在这个环节中,最痛苦的是开发商。

开发商面临的问题是,不拿地、没货卖;拿地了、又不好卖;降价卖、利润低;不降价、对手降了,抢购买力了。

03、那房价到底是降价还是涨价呢?

还是那句话,楼市现在就是冰火两重天,选好就是涨,选错就是跌。

从调控的角度来说,提高房贷利率一般是作为短期内抑制房价的手段,主要是为了打击投机行为。

投机分子大都会使用较高的杠杆炒房,提高房贷利率可以增加投机分子的财务成本。然而,这一设想可能难以起到效果。

主要是因为,投机者以投机目的购买房产,持有期限不会特别长,相比于房价可能升值的空间,不会在乎这一期间的房贷利率成本。

因此,提高房贷利率不仅无助于打击投机行为,反而可能会伤及刚需人群。刚需人群持有房产期限最长,任何提高房贷利率的行为都会加大房贷压力。

传说中的银行大放水下半年就要开始了,只不过这次银行的信贷主要还是侧重于普惠贷款,而不是房贷。

换句话来说,下半年各大银行的经营贷、消费贷额度会多的飞起来,而且听说还有任务指标,每个人必须要放多少经营贷、消费贷出去,但是房贷额度却依旧会比较紧张。

因为有银行的两条红线在,只有当房贷额度降到红线以内时,才能增加房贷额度。

下半年我们会看到一个奇怪的现象,一边是银行急的贷款放不出去、没人贷,一边是购房者急着想要贷款买房、却贷不出来。

其实小龙虾觉得,现在光靠增加信贷额度,只能是延缓企业倒闭的时间。

真正想要把企业从泥潭里拉出来,还是要想办法扩大消费,把内循环搞起来,大家都不花钱、那么省,企业怎么敢扩大生产规模。

再者,另一方面的老破小学区房问题。

其实现在老破小最大问题,不是说老破小没有价值了,而是说老破小没有了投资价值,所以才被大家打入了冷宫。

现在买房的人,基本上都是要买那种房价能上涨的房子,最好是那种房价一年能涨个20%的房子,但是老破小很明显是不具备这种上涨的趋势。

大家买房本来就是因为害怕房价上涨,然后买不起房才变的焦虑,然后一个劲的想买房。

那老破小都没有升值潜力了,房价也涨不了,那为什么要拼命去买老破小呢?划不来。

现在人都聪明了,大家都会算账的。

04、总结

无论出什么样的调控政策,肯定都会有一批高位接盘的人。

举个最简单的例子,大家可以看广州二手房中的网红盘,保利心语这个小区。

在2020年广州房价还没有开始大涨前,这个盘房价基本上就是9万多、不到10万。然后2020年下半年开始广州房价大涨,保利的房价一度涨到了14万多,这还是成交价,挂牌价的话最高曾经达到了20万,所以有人说保利有15万接盘的人。

现在这个盘二手房指导价是9.7万,按照成交价来看,就是打了7折,按照二手房挂牌价来看,就是打了5折。

在2020年房价大涨前买房的人是无所谓,但是在房价涨了以后高位接盘的人,他们心情估计就没那么好了。

今年楼市调控,已经达到了400次之多。

乍一看,好像调控变多了,才使得现在国内房地产变冷了。

实际上本质原因,并不是调控次数变多了。

因为2020年调控次数也一样多,而2019年调控次数也还是很多,但是为什么今年楼市调控就格外的起效果。

这是因为,当前的楼市调控是直接从源头上来给房地产降温。

如果说过去的限购、限售等是从表面调控楼市的话,那么现在的对房企的三条红线,银行的两条红线以及地方上集中供地,再到即将出台的房地产税,都是从源头上来调控楼市,也掐到了房地产的7寸。

楼市调控摸索了那么多年,现在才算开始进入深水区,已经建立了一套相对完善的长效调控机制。

主营产品:碳纤维